Внедрение IoT-инфраструктуры умного здания в клубном ЖК «Интонация» девелопера «Мангазея»

Главное о кейсе

Продавать жильё бизнес-класса без цифровой среды сегодня — значит продавать заведомо устаревший продукт. При этом автоматизировать сами квартиры нерационально: умные чайники и шторы нужны далеко не всем собственникам. В готовом клубном ЖК «Интонация» девелопер «Мангазея» и IT-компания KTS перенесли фокус цифровизации на общедомовую территорию — сценарии, с которыми каждый день сталкивается любой резидент.

Команды объединили инженерную инфраструктуру дома и мобильное приложение MConnect в единую IoT-систему. Проход в здание и въезд в паркинг стали полностью бесконтактными (BLE, Face ID, UHF-метки), а лифт автоматически спускается в лобби при входе человека в подъезд.

Результаты проекта:

• 90% бытовых задач резиденты закрывают через приложение без прямых обращений в УК;
• 90% жителей пользуются UHF-метками дальнего действия для въезда на парковку;
• Решение стало стандартом качества девелопера: систему умного здания теперь закладывают в концепции новых, строящихся и сданных объектов компании.

Как проект изменил жизнь пользователей

Резиденты ЖК «Интонация» управляют всей инфраструктурой дома через приложение MConnect и закрывают в нём 90% повседневных бытовых задач без обращений в управляющую компанию.

• Автоматический проход на территорию: когда резидент подходит к дому, дверь открывается автоматически. Не нужно искать ключи или доставать их с полными сумками в руках. Проход работает на базе технологии BLE в приложении MConnect, по биометрии или через специальный брелок. Если смартфон жителя не поддерживает BLE, он выпускает в приложении QR или PIN-код.

• Лифт ожидает при входе: пока резидент идет через лобби в подъезде, лифт автоматически приезжает на первый этаж и ожидает посадки пассажира. Алгоритм вызова запускает та же технология BLE.

• Автоматический въезд на парковку: при подъезде к дому ворота открываются автоматически. 90% резидентов используют для въезда UHF-метки — карточки дальнего действия, а также систему распознавания номера автомобиля, который житель добавил в приложении.

• Парковка для гостей без очередей: гостям не нужно искать свободное место в районе или объяснять охране цель визита. Резидент бронирует для них гостевое место прямо в приложении на 4–6 часов и при необходимости продлевает пропуск.

• Приём курьеров и гостей: собственникам не нужно лично спускаться к калитке. Пропустить гостей, доставку или догситтера можно через звонок в мобильное приложение либо по разовым QR- и PIN-кодам.

• Фокус на общих пространствах дома: внутриквартирную зону девелопер полностью оставил на усмотрение собственников — умные шторы и чайник нужны не всем. Цифровизацию сосредоточили на общедомовой территории, с которой каждый день взаимодействует каждый резидент.

Бизнес-задача и ее решение

Перед девелопером «Мангазея» стояли три взаимосвязанные управленческие задачи:

1. Обеспечить заявленный уровень сервиса в готовом доме: предоставить резидентам клубного дома сервис бизнес-класса, который стабильно работает сразу после сдачи объекта.

2. Снизить операционную нагрузку на управляющую компанию: избавить диспетчеров и службу эксплуатации от рутинной обработки пропусков, звонков в домофон и ручного открытия ворот, переведя процессы в цифровое самообслуживание.

3. Исключить невостребованные сценарии: на рынке недвижимости часто внедряют функции, которые хорошо выглядят в рекламе, но на практике жильцы ими не пользуются, а УК не может их обслуживать. Задачей девелопера было создать полезные для жителей сценарии, где технологии помогают человеку, а не создают барьеры при проходе в дом.

Решение:
Объединили инженерные и слаботочные системы комплекса с платформой MConnect:

• Интеграция вместо разрозненных программ: управление доступом на территорию, автоматика ворот паркинга, домофония и вызов лифтов объединены в одном мобильном приложении жителя.

• Нативность и баланс решений: команды отказались от усложнения систем и выбрали проверенные протоколы передачи данных (BLE, UHF), которые работают стабильно и не требуют постоянных аварийных выездов наладчиков.

• Ориентация на экономику эксплуатации: архитектуру сервисов изначально проектировали с расчётом на управляемость, чтобы стоимость поддержки оставалась адекватной расходам УК и посильной для тарифов жителей.

Крафт (мастерство), реализация, технические детали

Инженерная задача проекта заключалась в объединении цифровой среды приложения MConnect и слаботочной инфраструктуры дома в единый нативный контур, где сервисы работают автоматически и незаметно для человека:

• Интеграция приложения MConnect с технологией BLE обеспечивает автоматическое открытие входных дверей при приближении человека со смартфоном, избавляя жителя от необходимости доставать ключи с занятыми руками.

• Алгоритм автоматического вызова лифта также работает на базе BLE: система фиксирует шаг резидента через зону лобби подъезда и заранее вызывает кабину, поэтому лифт приезжает на первый этаж и ожидает пассажира к моменту посадки.

• Контроль доступа на территорию спроектирован с шестью независимыми сценариями авторизации: фоновый сигнал смартфона по BLE, биометрия лица, физический брелок, разовые QR-коды, цифровые PIN-коды и приём вызовов с домофона в мобильное приложение для удаленного открытия дверей курьерам и гостям.

• На въезде в паркинг применили радиочастотные UHF-метки дальнего действия: считыватели распознают метку на лобовом стекле при подъезде к дому и автоматически открывают створки ворот без остановки машины — этим сценарием пользуются 90% резидентов комплекса.

• Для паркинга настроили резервный контур на базе системы распознавания автомобильных номеров, которая сверяет данные видеокамер с номерами машин, внесенными резидентом в профиль приложения MConnect.

• Гостевой доступ на парковку интегрирован в единый сценарий: житель бронирует машиноместо через приложение на 4–6 часов с автоматическим продлением при наличии свободных мест, исключая проверку пропусков охраной и поиск парковки вокруг дома.

Инсайты, гипотезы, процесс создания и взаимодействия с заказчиком

• Команды отказались от цифровизации квартир в пользу общедомовых зон: умные шторы и чайник нужны не всем, тогда как вызывать лифт, открывать калитку и въезжать в паркинг приходится каждому резиденту.

• Совместная работа строилась вокруг отказа от неработающих функций: по опыту девелопера, IT-подрядчики часто внедряют номинальные фишки, которыми невозможно пользоваться на практике.

• Задачей KTS и «Мангазеи» стало бесшовное объединение цифры и инженерии: встроенные сервисы должны оставаться нативными и незаметными для жителя, помогая ему без ощущения технических барьеров.

• В процессе проектирования разработчики сознательно ограничили сложность систем, чтобы не доводить цифровизацию до абсурда и сохранить баланс между технологичностью и надежностью в сданном доме.

• Команды заложили в основу проекта принцип непрерывного управления: без постоянного контроля сценариев умное здание теряет функциональность, поэтому архитектуру адаптировали под возможности реальной эксплуатации управляющей компанией.

Комментарий заказчика

«Нашей общей задачей с KTS было объединить цифровую среду и инженерную инфраструктуру так, чтобы встроенные цифровые сервисы были нативны и незаметны для жителя. Чтобы, проходя на территорию, резидент не чувствовал никаких ограничений, а сервисы наоборот помогали ему.

Часто при работе с IT-подрядчиками вскрывается много нюансов. Например, фишка вроде бы есть, но её невозможно использовать. Нам хотелось создать функциональные сценарии, чтобы конечный продукт был полезен для потребителя. Благодаря вовлеченности, экспертизе и, что не менее важно, адекватности команды KTS, вместе нам этого удалось достичь».

Вадим Миронов
Руководитель направления Smart, «Мангазея Девелопмент»